土地增值税清算审计

符合以下条件，应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

符合以下条件，主管税务机关可要求进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满3年扔未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

土地增值税清算鉴证资料清单
一、被审单位基础资料
1、单位设立时的合同、协议、章程及以后变更登记时的批文、章程、验资报告复印件
2、营业执照副本、税务登记证（国、地税）副本、组织机构代码证复印件；

二、确认征收范围的有关资料
1、项目立项批准批复文件复印件；
2、《土地增值税项目登记表》复印件；
3、《建设用地规划许可证》复印件；
4、《建设工程规划许可证》复印件；
5、《销售许可证》复印件；
6、《建设工程开工证》复印件；
7、《国有土地使用证》复印件；
8、合作开发协议；
注：（对于非常规开发项目，“五证”不全的，应提交有关取得土地的资料和进行开发活动的资料）

三、确认清算单位的有关资料
1、项目竣工决算报告或竣工决算审计报告、项目的工程竣工验收报告；
2、税务机关出具的普通住宅的确认文件（如无则不需提供）
3、土地增值税项目登记表
4、房屋土地管理局测绘面积报告书；
5、商品住房建筑面积情况明细表（如无则不需提供）
6、商品住房建筑面积情况明细表（附表）（如无则不需提供）
7、已完工开发项目成本表；（如无则不需提供）

四、确认清算条件的有关资料
1、直接转让土地使用权的转让合同；
2、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；
3、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；
4、销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；
注：确认清算条件，所使用的证据还包括前面已经提供的项目竣工清算报表、已完工开发项目成本表、清算项目的销售许可证、房屋土地管理局测绘面积报告书等四项资料；

五、确认收入总额的有关资料
1、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。
注：确认收入总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：主要开发产品(工程)销售明细表，与销售商品房有关证明资料，直接转让土地使用权的转让合同等三项资料；

六、确认扣除项目总额的有关资料
1、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明
2、上缴土地转让金收据复印件；
3、按评估价确认扣除项目的，应提交资产评估报告（如无则不需提供）；
4、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证；
注：确认扣除项目总额，所使用的证据还包括前面已经提供的：项目竣工决算报表，已完工开发项目成本表，取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证，国有土地使用权出让或转让合同，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单，借款合同，清算项目的工程竣工验收报告，与转让房地产有关的完税凭证等八项资料。

七、确认税款计算的有关资料
1、土地增值税纳税申报表(一)；

八、清算申报的有关资料
1、清算土地增值税书面申请；
2、土地增值税清算通知书；
3、土地增值税清算材料清单；
4、土地增值税清算受理通知书；